Umowa kupna – sprzedaży nieruchomości, umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna
Dlaczego jedną z najwrażliwszych i najbardziej złożonych faz zakupu nieruchomości jest właśnie etap zawierania umowy kupna – sprzedaży nieruchomości, a w razie potrzeby – przedwstępnej umowy czy umowy rezerwacyjnej?
Umowa kupna – sprzedaży nieruchomości
W tym artykule omówimy najważniejsze elementy oraz potencjalne zagrożenia związane z umową kupna – sprzedaży nieruchomości, przedwstępną umową kupna – sprzedaży oraz umową rezerwacyjną, a także ich podobieństwa i różnice.
Proces kupna – sprzedaży nieruchomości na etapie zawierania umowy głównej lub przedwstępnej jest bardzo złożony i wymaga specjalistycznej wiedzy prawnej oraz doświadczenia, aby transakcja mogła być bezpiecznie i skutecznie sfinalizowana, a własność nieruchomości została przeniesiona na kupującego.
Co najważniejsze, sprzedający często próbują postawić kupującego w pozycji podrzędnej, czasami narażając go na znaczne ryzyko związane z bezpieczeństwem transakcji, w tym w przypadku nie zawarcia lub rozwiązania umowy, zwrotu pieniędzy oraz innych konsekwencji. Z tych wszystkich powodów zaleca się kupującym korzystanie z profesjonalnej pomocy już od samego początku poszukiwań „idealnej” nieruchomości, nie tylko podczas transakcji kupna – sprzedaży.
Równouprawnienie obywateli Unii Europejskiej w zakupie nieruchomości
Obywatele państw członkowskich Unii Europejskiej nabywają własność nieruchomości na takich samych warunkach jak obywatele Chorwacji. Aby nabyć własność nieruchomości na podstawie transakcji prawnej (umowy kupna – sprzedaży nieruchomości), oprócz ogólnych przesłanek określonych w ustawie o własności i innych prawach rzeczowych, muszą zostać spełnione następujące szczególne warunki:
- Własność zbywcy – osoba zbywająca nieruchomość musi być jej właścicielem.
- Ważna transakcja prawna – umowa musi być zawarta w celu przeniesienia prawa własności, a w przypadku nieruchomości, szczególnie istotne jest, aby była sporządzona w formie pisemnej.
- Odpowiedni sposób nabycia – wpis prawa własności do ksiąg wieczystych.
Należy podkreślić, że bez wpisu prawa własności do ksiąg wieczystych prawo własności nie jest skutecznie nabyte. Zawarcie umowy kupna – sprzedaży stanowi jedynie ważną podstawę prawną, która umożliwia żądanie wpisu prawa własności do ksiąg wieczystych.
Zawieranie umowy kupna – sprzedaży nieruchomości
Przede wszystkim ważne jest, aby znaleźć „idealną” nieruchomość. Aby to osiągnąć, z wielu powodów, które omówimy w kolejnych artykułach, zalecamy skorzystanie z pomocy specjalistów. Na podstawie samego ogłoszenia nie można dowiedzieć się o wszystkich problemach związanych z nieruchomością, które mogą zostać przed nami ukryte. Dlatego warto, aby już pierwszy kontakt z agencją nieruchomości odbył się za pośrednictwem specjalisty, którego zatrudniamy i który reprezentuje nasze interesy. Wówczas agent nieruchomości będzie zobowiązany udzielić pełnych informacji i prowadzić rozmowę w odpowiedni sposób.
Po upewnieniu się, że stan prawny i faktyczny nieruchomości jest w porządku, a także po wynegocjowaniu ceny, kolejnym krokiem jest sporządzenie umowy kupna – sprzedaży nieruchomości.
Wstępne postanowienia w umowie kupna – sprzedaży nieruchomości
Każda umowa kupna – sprzedaży nieruchomości rozpoczyna się od wstępnych postanowień, które opisują nieruchomość. Niedoświadczeni prawnicy często popełniają błędy w tym opisie. Zasada podstawowa jest taka, że opis nieruchomości musi dokładnie odpowiadać zapisowi w księdze wieczystej. W przeciwnym razie, umowa jest nieważna i nie wywołuje żadnych skutków prawnych.
W dalszej części opisuje się istotne fakty, takie jak posiadanie pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie, decyzji legalizacyjnych czy gwarancji, że na nieruchomości nie były prowadzone samowolne prace budowlane bez odpowiednich zezwoleń. Jeśli wcześniej została zawarta przedwstępna umowa, w której określono obowiązki sprzedającego, a te zostały wykonane, również to należy opisać w umowie głównej.
Prawa współwłasności i obciążenia nieruchomości
Ważnym elementem jest ustalenie czy nieruchomość jest częścią wspólnego majątku małżonków. Jeśli tak, współmałżonek sprzedającego musi być również stroną umowy. Kolejnym istotnym elementem jest zapis dotyczący ewentualnych obciążeń nieruchomości, takich jak hipoteki, służebności, zakazy zbywania czy spory sądowe.
Następnie następuje postanowienie, że sprzedający sprzedaje nieruchomość w opisanym stanie prawnym i faktycznym, a kupujący akceptuje nieruchomość w takim stanie. Dokładne opisanie tych okoliczności zmniejsza ryzyko konfliktów między stronami.
Niebezpieczny zapis o stanie „widzianym” nieruchomości
Bardzo niebezpiecznym, ale powszechnym elementem umów kupna – sprzedaży jest zapis, że nieruchomość jest kupowana w stanie „widzianym”. Dlatego kluczowe jest zabezpieczenie kupującego poprzez określenie terminów, w których może zgłaszać widoczne wady sprzedającemu, a sprzedający jest zobowiązany je usunąć na własny koszt.
Nie jest możliwe, aby w trakcie oględzin nieruchomości sprawdzić każdą instalację, szufladę, deseczkę parkietu czy płytkę, a także ocenić, czy ściany nie wilgotnieją, szczególnie w suchych warunkach pogodowych. Dlatego konieczne jest, aby umowa przewidywała czas, w którym kupujący może przeprowadzić dokładną inspekcję.
W przypadku nowo wybudowanych lub całkowicie odrestaurowanych nieruchomości, należy również przewidzieć przekazanie gwarancji wykonawców na prace budowlane (dwuletnia gwarancja na prace wykończeniowe, dziesięcioletnia na konstrukcję) oraz urządzenia wbudowane, zgodnie z gwarancjami producenta.
W przypadku gdyby się okazało, że poruszona tematyka, zdefiniowane pojęcia i słownictwo użyte w powyższym artykule nie są zrozumiałe przez zainteresowanych z nami współpracą czytelników – chętnie wyjaśnimy szczegółowo wątpliwe kwestie – prosimy tylko o KONTAKT z nami drogą e-mailową lub telefoniczną.
MANUS DEXTRA ©2024.
