Dalsza część artykułu:
Cena, zadatek, sposób płatności w umowie kupna – sprzedaży nieruchomości
Jednym z ważnych elementów umowy kupna – sprzedaży nieruchomości są postanowienia dotyczące ceny, zadatku i sposobu płatności. Jeśli podpisywana jest przedwstępna umowa, kluczowe jest, aby uzgodnić niezmienność ceny, co chroni kupującego, a także zawrzeć zapis, że jest to „istotny element” umowy. Kiedy w umowie pojawia się zapis, że coś stanowi „istotny element”, oznacza to, że każde działanie sprzeczne z tym postanowieniem skutkuje rozwiązaniem umowy.
Zadatek jest częścią ceny kupna – sprzedaży, którą można uzgodnić zarówno w przedwstępnej umowie, jak i w umowie głównej. Jeśli jest uzgodniony jako „zadatek od odstąpienia”, oznacza to, że od umowy może odstąpić kupujący – tracąc zadatek, lub sprzedający – zwracając podwójną wartość zadatku.
Standardowo zadatek wynosi 10% ceny kupna-sprzedaży, ale należy dokładnie rozważyć czy warto uzgodnić zadatek jako „zadatek od odstąpienia”. Jeśli jest wysoki, żadna ze stron nie będzie skłonna łatwo odstąpić od umowy, ale jeśli jest niski, sprzedający może znaleźć innego kupca oferującego lepszą cenę i łatwo rozwiązać zawartą umowę.
Terminy płatności – ryzyko dla kupującego
Terminy płatności są zawsze delikatną kwestią. Z różnych powodów może zdarzyć się, że kupujący nie będzie w stanie dotrzymać terminu – może to być krótkotrwały problem finansowy, opóźnienie w uzyskaniu kredytu, czy blokada przelewu bankowego na kilka dni lub dłużej przez instytucje państwowe w celu weryfikacji zgodności z przepisami o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy.
Ważne jest, aby unikać ustalania terminów płatności jako „istotnych elementów” umowy, ponieważ ich niedotrzymanie może skutkować rozwiązaniem umowy, a sprzedający może dodatkowo żądać odszkodowania od kupującego.
Odpowiedzialność za wady prawne
Odpowiedzialność za wady prawne również należy do najważniejszych elementów umowy kupna – sprzedaży nieruchomości, ale czasami sprzedający pomijają tę kwestię. Dotyczy to gwarancji, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich, które mogłyby ograniczyć lub nawet wykluczyć prawo własności kupującego.
Może się zdarzyć, że między zawarciem umowy kupna – sprzedaży a wpisem do księgi wieczystej nieruchomość zostanie obciążona hipoteką lub nawet sprzedana innej osobie. W przypadku zawarcia postanowień chroniących kupującego, jeśli okaże się, że sprzedający zawarł kolejną umowę sprzedaży nieruchomości lub obciążył ją hipoteką, kupujący może rozwiązać umowę i żądać zwrotu pieniędzy.
Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana drugiej osobie, ale pierwszy kupujący zdąży złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej, późniejsza sprzedaż nie wpłynie na jego prawa.
„Tabularna izjava” – clausula intabulandi – pol. DEKLARACJA TABULARNA
„Deklaracja tabularna” – clausula intabulandi – (potwierdzenie przez Sprzedającego dokonania sprzedaży nieruchomości – w skrócie „akt sprzedaży”) to postanowienie umowy, w którym sprzedający upoważnia kupującego do wpisu prawa własności do księgi wieczystej, jednocześnie potwierdzając, że cena została w całości zapłacona. Najczęściej oświadczenie to jest sporządzane w osobnym dokumencie wydawanym kupującemu po dokonaniu pełnej płatności.
Ta klauzula prawna jest raczej nie stosowana w Polskich procedurach dotyczących umów kupna -sprzedaży nieruchomości!
Podobnie jak opis nieruchomości w umowie, również w „Deklaracji tabularnej” kluczowe jest, aby opis nieruchomości był dokładny, a także aby jasno określić podział udziałów współwłasności, jeśli dotyczą więcej niż jednej osoby. Błąd w opisie może skutkować odmową wpisu do księgi wieczystej, co wymaga późniejszych aneksów do umowy i powoduje dodatkowe ryzyko i koszty.
Przedwstępna umowa kupna – sprzedaży nieruchomości
Przedwstępna umowa kupna – sprzedaży nieruchomości jest zawierana, gdy konieczne jest, aby sprzedający podjął określone działania lub spełnił określone warunki. Na przykład, jeśli granice działki lub powierzchnia nieruchomości nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi, co w Chorwacji często się zdarza, sprzedający zobowiązuje się do ich poprawy w określonym terminie za pomocą dokumentacji geodezyjnej w rejestrach gruntów. Dopiero po wykonaniu tego działania zawierana jest główna umowa kupna – sprzedaży.
Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna jest stosowana w sytuacji, gdy niemożliwe jest zawarcie umowy głównej lub przedwstępnej. Na przykład, jeśli kupujący chce zarezerwować nieruchomość na krótki czas, aby upewnić się, że ma możliwość jej zakupu, lub oczekuje na dokumenty od sprzedającego, może zawrzeć umowę rezerwacyjną.
Kupujący wpłaca sprzedającemu kwotę rezerwacyjną, która zwykle wynosi od kilku tysięcy euro, w zależności od wartości nieruchomości. W przypadku rezygnacji przez kupującego kwota ta przepada.
MANUS DEXTRA pomoże Ci wykonać wszystkie te bardzo ważne kroki w najbezpieczniejszy sposób, który najlepiej ochroni Twoje interesy!
W przypadku, gdyby się okazało, że poruszona tematyka, zdefiniowane pojęcia i słownictwo użyte w powyższym artykule nie są zrozumiałe przez zainteresowanych z nami współpracą czytelników – chętnie wyjaśnimy szczegółowo wątpliwe kwestie – prosimy tylko o KONTAKT z nami drogą e-mailową lub telefoniczną.
MANUS DEXTRA ©2024.
