Ostatnim i najważniejszym krokiem w procesie zakupu nieruchomości jest wpis prawa własności do księgi wieczystej. Po zawarciu skutecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości oraz dokonaniu zapłaty ustalonej ceny, jako kupujący uzyskujecie prawo do złożenia wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej na swoje dane osobowe. Dopiero po dokonaniu wpisu stajecie się w pełni właścicielem nieruchomości.
Znaleźliście swoją idealną nieruchomość dzięki pomocy specjalistów, zakończyliście negocjacje dotyczące ceny i warunków zakupu oraz podpisaliście umowę kupna-sprzedaży. W określonym w umowie terminie uregulowaliście zapłatę ceny. Dopiero teraz spełniliście ustawowy warunek umożliwiający złożenie wniosku o wpis prawa własności kupionej nieruchomości na Wasze nazwisko.
Wpis wstępny prawa własności nieruchomości
Jeśli ustaliliście zapłatę ceny w kilku ratach i w okresie dłuższym niż 15 dni, zaleca się, aby w umowie kupna-sprzedaży przyznano Wam jako kupującym prawo do dokonania wpisu wstępnego prawa własności. Wpis wstępny, podobnie jak wpis prawa własności, polega na złożeniu wniosku o wpis w księdze wieczystej. Jednakże po dokonaniu wpisu wstępnego nie stajecie się właścicielem nieruchomości.
Wpis wstępny prawa własności do księgi wieczystej zapewnia Wam pierwszeństwo, gdyby w międzyczasie do księgi wieczystej wpłynęły wnioski o wpis prawa własności innej osoby, hipoteki lub inne obciążenia. Jeśli spełnicie swoje obowiązki (np. zapłacicie całą cenę) i przedłożycie Deklarację tabularną sprzedającego, wskazującą na uregulowanie ceny, wpis wstępny zostanie „usprawiedliwiony”, a Wasz wniosek o wpis zostanie uznany za złożony w momencie dokonania wpisu wstępnego.
Deklaracja tabularna i natychmiastowy wpis prawa własności
W przypadku zakupu tańszej nieruchomości lub gdy sprzedający zgadza się na zapłatę całej ceny jednorazowo, możliwe jest zawarcie Deklarację tabularną w samej umowie kupna-sprzedaży. Oświadczenie to potwierdza, że sprzedający otrzymał pełną kwotę zapłaty za nieruchomość i upoważnia kupującego do wpisu prawa własności na swoje dane osobowe. Aby zabezpieczyć sprzedającego przed ryzykiem braku zapłaty, płatność może zostać zrealizowana tuż przed lub po potwierdzeniu podpisu przez notariusza.
Konto escrow – depozyt środków na specjalnym rachunku
W przypadku większych kwot możliwe jest zawarcie specjalnej umowy depozytowej u notariusza, tzw. konto escrow. Na podstawie takiej umowy obie strony przekazują podpisaną umowę kupna-sprzedaży (zawierającą Deklarację tabularną) notariuszowi. Kupujący wpłaca całą cenę na rachunek escrow, a notariusz po otrzymaniu pełnej kwoty przekazuje kupującemu egzemplarze umowy i dokonuje wpisu prawa własności.
Deklaracja tabularna – podstawa wpisu
Deklaracja tabularna, niezależnie od tego, czy jest zawarta w umowie, czy sporządzona jako osobny dokument, stanowi podstawę do wpisu prawa własności. Deklaracja ta potwierdza, że sprzedający otrzymał całe wynagrodzenie, na wysokość którego Strony się umówiły i nie ma żadnych dalszych roszczeń wobec kupującego, a także upoważnia do dokonania wpisu prawa własności nieruchomości na określony udział (np. 1/1, ½) z jednoczesnym wykreśleniem prawa własności sprzedającego.
Pełnomocnik do doręczeń w Chorwacji
Obywatele Unii Europejskiej mają takie same prawa do nabywania nieruchomości w Chorwacji, jak jej obywatele. Jednakże, jeśli nie posiadają miejsca zamieszkania w Chorwacji, muszą wyznaczyć pełnomocnika do doręczeń. Pełnomocnik ten może również składać wnioski o wpis prawa własności, co pozwala uniknąć dodatkowych kosztów i podróży do Chorwacji w przypadku niepowodzenia procedury.
Zakup nieruchomości w Chorwacji przez obywateli spoza UE
Obywatele tzw. państw trzecich mogą nabywać nieruchomości w Chorwacji jedynie na zasadach wzajemności, określonych w umowach międzynarodowych. Muszą również uzyskać zgodę Ministerstwa sądownictwa i administracji Republiki Chorwacji, co jest przeprowadzane w odrębnym postępowaniu administracyjnym.
Wpis prawa własności – ostateczne nabycie nieruchomości
Po dokonaniu wpisu prawa własności w księdze wieczystej stajecie się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości. Wasze nazwisko zostanie wpisane w wykazie właścicieli, a nieruchomość może być wynajmowana, obciążona hipoteką lub zbywana według Waszego uznania.
W przypadku, gdy po zawarciu umowy kupna – sprzedaży i dokonaniu zapłaty nie uda się uzyskać wpisu prawa własności, nabywca posiada status tzw. właściciela pozaksięgowego. Prawo do ustalenia własności opiera się na fakcie zawarcia umowy i dokonania zapłaty za nieruchomość, a jego realizacja zależy od przyczyn uniemożliwiających dokonanie wpisu. W razie potrzeby błędy w umowie kupna-sprzedaży można skorygować aneksem do tej umowy, a istnieją również inne postępowania sądowe, które pozwalają rozwiązać ten problem. Jeśli ostatecznie umowa okaże się niewykonalna, podstawowa zasada prawna mówi, że każda ze stron ma prawo do zwrotu tego, co zapłaciła, a kupującemu przysługuje prawo do odszkodowania, o ile nie ustalono inaczej.
*tabula «instytucja urzędowych ksiąg prawnych, do których wpisywano wszelkie transakcje dotyczące nieruchomości, rozpowszechniona w XVIII w.»
